성남시 수정구 정밀분석 시리즈 5편은 법정동 태평동 가운데 행정동 태평3동과 태평4동을 살펴봅니다.이 지역에서 먼저 비교할 대상은 이름이 비슷한 아파트끼리의 가격 차이입니다.가천대역동부센트레빌1단지와 2단지는 별도 단지입니다. 같은 전용 84.91㎡에서도 서로 다른 가격의 거래가 나타나지만, 두 거래의 차이를 그대로 단지 사이의 고정적인 가치 차이라고 볼 수는 없습니다. 계약일과 층이 다르고, 동·향·수리상태와 임대차 승계조건까지 같다고 확인된 거래도 아니기 때문입니다.신세계쉐덴에서는 면적 구분이 더 중요합니다. 전용 120.017㎡의 10억6,000만원과 전용 84.995㎡의 7억5,000만원을 연결해 같은 주택의 가격이 그만큼 올랐다고 읽으면 안 됩니다. 신동아파밀리에의 전용 84.4802㎡·1층 거래, 선경태평의 소형 거래와 직거래도 각각의 조건을 따로 봐야 합니다.정비사업은 아파트 가격보다 한 단계 더 세밀하게 나눠야 합니다.태평3구역은 LH의 사업시행과 시공자 선정 이후의 절차가 중요합니다. 태평2·4구역은 하나의 생활권 재개발구역이지만 태평4동 전체를 포함하는 개념은 아닙니다. 성남여중 서측은 전체 관리계획 안에 5개 사업구역이 들어가는 구조이며, 봉국사 남측은 과거 후보지 선정 이력과 그 이후의 계획을 구분해야 합니다. 태평힐스원은 지역주택조합의 토지확보와 계약, 도시관리계획과 주택건설사업계획승인을 각각 확인해야 하는 사업입니다.이번 편에서는 기존 아파트의 거래조건, 서로 다른 정비사업의 실행단위, 개별 소유자가 확인해야 할 권리를 연결해 태평3·4동을 분석하겠습니다.​조사자료 기준일은 2026년 9월 8일입니다.​가천대역동부센트레빌1·2같은 84.91㎡, 거래조건부터 비교합니다​신세계쉐덴 10억6,000 전용 120.017㎡ 거래입니다​태평3구역 아이파크 시공자 선정 이후 무엇을 봐야 할까요​성남여중 서측 2,377세대전체 관리계획과 5개 사업구역​태평힐스원 75,127.1㎡ 공람계획과 사업계획승인을 구분합니다​선경태평·태평4동 저층주거 매매가격과 향후 권리는 별개입니다제목의 핵심 내용을 먼저 구분합니다핵심어이번 편에서 다루는 의미가천대역동부센트레빌1·2 가격차같은 전용면적의 개별 거래를 비교하되 단지 전체의 고정적인 가격차로 해석하지 않습니다태평3구역 시공자 선정LH 사업시행자 지정과 시공자 선정을 나누고, 후속 인허가 완료 여부는 별도로 봅니다성남여중 서측 2,377세대5개 사업구역으로 구성된 관리계획의 공급계획이며, 전체 착공·일반분양 확정물량이 아닙니다성남시 수정구 정밀분석 시리즈 5편입니다4편에서는 태평1동과 태평2동을 살펴봤습니다.가천대역쌍용스윗닷홈과 가천대역두산위브의 기존 아파트시장, 태평1구역과 태평2·4구역, 태평 퍼스트힐 등 지역주택조합의 차이가 중심이었습니다.이번 5편은 태평3동과 태평4동입니다.가천대역동부센트레빌1·2단지, 신세계쉐덴, 신동아파밀리에와 선경태평을 비교하고, 크란츠힐·태평아파트 등 소규모 공동주택도 함께 살펴봅니다.정비사업에서는 태평3구역, 성남여중 서측 소규모주택정비 관리지역, 봉국사 남측 후보지 이력, 태평힐스원과 태평2·4구역의 태평4동 생활권을 연결합니다.태평2·4구역은 4편과 5편에 걸쳐 언급되지만 법적으로 두 개의 사업으로 나뉘는 것은 아닙니다. 구역 전체의 사업계획과 각 행정동에서 체감하는 생활환경을 구분하기 위해 나눠 설명하는 것입니다.다음 6편은 단대동과 산성동입니다.수정구 시리즈의 12편 구성편직접 분석 기본범위1편수진1동·수진2동2편신흥1동3편신흥2동·신흥3동4편태평1동·태평2동5편태평3동·태평4동6편단대동·산성동7편양지동8편복정동9편위례동·창곡동10편고등동·상적동·둔전동11편시흥동·금토동·사송동12편신촌동·오야동·심곡동태평동을 두 편으로 나누는 이유법정동 이름이 같아도 비교해야 할 주택과 사업이 같지는 않습니다.태평1·2동에서 살펴본 기존 아파트와 태평3·4동의 아파트는 세대수, 사용승인 시점, 주택형과 거래표본이 다릅니다. 정비사업도 같은 방식으로 진행되는 것이 아닙니다.이번 편은 기존 아파트의 세부 가격 비교와 여러 정비방식의 병존이 중심입니다.독립적으로 살펴볼 주제핵심 질문동부센트레빌1·2단지같은 전용면적인데 거래금액이 다른 이유를 어디까지 설명할 수 있을까요신세계쉐덴중형과 대형을 분리하면 가격표가 어떻게 달라질까요신동아파밀리에저층 거래를 일반적인 단지 가격으로 사용할 수 있을까요선경태평소형 아파트 매매와 향후 사업권리를 어떻게 나눠야 할까요태평3구역시공자 선정 이후 확인할 실행조건은 무엇일까요성남여중 서측전체 관리계획과 개별 사업구역은 어떻게 연결될까요봉국사 남측후보지 선정 이력만으로 현재 사업단계를 설명할 수 있을까요태평힐스원공람계획과 조합계약에서 각각 확인할 사항은 무엇일까요생활환경역·학교·주차·경사가 실제 주택 선택에 어떤 차이를 만들까요이번 편에서는 40가지부터 바로잡겠습니다첫째입니다.태평3동과 태평4동은 법정동 두 곳이 아닙니다. 법정동 태평동 안에서 행정업무와 주민등록 통계의 관할을 나눈 행정동입니다.둘째입니다.가천대역동부센트레빌1단지와 2단지는 별도 단지입니다. 이름을 줄여 하나의 거래표에 섞으면 비교의 출발점부터 달라집니다.셋째입니다.두 단지에 같은 전용 84.91㎡가 있다고 해서 동·향·평면의 세부 조건과 단지 출입동선까지 같아지는 것은 아닙니다.넷째입니다.동부1단지 8억1,500만원과 동부2단지 9억500만원은 서로 다른 날짜와 층에서 나타난 표시거래입니다. 두 금액의 차이가 단지 사이에 항상 유지되는 가격차는 아닙니다.다섯째입니다.동부센트레빌의 전용 92.57㎡와 96.38㎡ 거래를 전용 84㎡ 가격으로 설명해서는 안 됩니다.여섯째입니다.신세계쉐덴의 10억6,000만원 표시거래는 전용 120.017㎡입니다. 전용 84.995㎡ 거래가 아닙니다.일곱째입니다.신세계쉐덴은 같은 120㎡대로 보이는 주택도 정확한 전용면적이 다릅니다. 비슷한 평형명만으로 동일한 상품이라고 판단하지 않습니다.여덟째입니다.신동아파밀리에의 5억7,000만원 표시거래는 전용 84.4802㎡·1층입니다. 단지 전체 중층의 대표가격으로 확대할 수 없습니다.아홉째입니다.선경태평의 직거래는 일반 중개거래와 나눠 봐야 합니다. 거래유형이 다른 표본을 합쳐 상승률을 계산하지 않습니다.열째입니다.같은 면적과 금액의 거래에 취소행과 비취소행이 함께 나타나면 원거래와 정정·재신고 관계를 먼저 확인해야 합니다.열한째입니다.KB 일반가는 선택한 면적에 적용되는 조사시세입니다. 단지 전체의 모든 주택형에 같은 금액을 적용하지 않습니다.열두째입니다.KB 조사시세의 기준일과 최근 실거래가 화면에 반영된 시점은 다를 수 있습니다.열셋째입니다.최근 조회한 화면에 나타나는 전세계약이 반드시 최근 체결된 전세계약은 아닙니다. 계약연도부터 확인해야 합니다.열넷째입니다.소유권이전등기 완료표시를 확인하지 못했다는 것과 실제로 등기가 되지 않았다는 것은 다른 판단입니다.열다섯째입니다.태평3구역에서 LH의 역할은 사업시행자입니다. 건설공사를 담당하는 시공자와 역할을 구분해야 합니다.열여섯째입니다.시공자 선정은 중요한 진척이지만, 사업시행계획인가·관리처분·이주·착공이 모두 끝났다는 의미는 아닙니다.열일곱째입니다.태평3구역의 5,852억원과 9,003억원은 같은 범위의 금액이 아닙니다. 특정 건설사의 수주분과 발표된 도급비 총액을 구분해야 합니다.열여덟째입니다.태평3구역의 과거 계획세대수와 시공자 선정 당시 발표세대수는 기준시점과 자료 성격이 다릅니다.열아홉째입니다.시공자가 제안한 브랜드·동 수·층수·커뮤니티는 최종 인가도서에 반영된 내용과 구분해야 합니다.스무째입니다.공공기관이 시행한다고 개별 소유자의 추가부담이나 입주시기가 자동으로 고정되지는 않습니다.스물한째입니다.태평3·4동의 정비사업은 대규모 재개발만으로 설명되지 않습니다. 성남여중 서측 소규모주택정비 관리지역도 함께 봐야 합니다.스물두째입니다.성남여중 서측 관리계획 변경고시는 2024년 4월 2일입니다. 고시일과 자료가 다른 화면에 게시된 날짜를 구분해야 합니다.스물셋째입니다.성남여중 서측의 5개 사업구역은 하나의 조합이나 하나의 사업시행인가를 뜻하지 않습니다.스물넷째입니다.2,377세대는 관리계획의 공급계획입니다. 모두 일반분양이거나 곧 입주할 수 있는 물량이 아닙니다.스물다섯째입니다.태평동과 중앙동의 관리계획을 합친 4,378세대를 태평동만의 공급계획으로 사용하면 안 됩니다.스물여섯째입니다.관리계획에 들어 있는 공동이용시설은 조성계획과 실제 완공·운영 여부를 따로 확인해야 합니다.스물일곱째입니다.봉국사 남측의 후보지 선정 이력은 관리계획 승인과 같은 단계가 아닙니다.스물여덟째입니다.봉국사 남측과 성남여중 서측은 각각의 선정 이력과 계획문서를 가진 별도 대상으로 구분해야 합니다.스물아홉째입니다.태평동의 여러 사업에 등장하는 세대수를 단순 합산해 확정 신축 공급량이라고 표현하지 않습니다.서른째입니다.태평힐스원과 태평 퍼스트힐은 이름이 비슷하지만 연결된 조합과 사업부지가 다른 사업입니다.서른한째입니다.전략환경영향평가 항목 등의 결정내용 공개는 공동주택 건설을 위한 사업계획승인이 아닙니다.서른두째입니다.태평힐스원의 2026년 7월 공람문에 표시된 면적은 75,127.1㎡입니다. 과거 홍보면적과 구분해야 합니다.서른셋째입니다.과거 모집자료의 세대수·층수·입주예정일은 현재 승인계획과 실제 입주일을 대신하지 못합니다.서른넷째입니다.지역주택조합 설립인가, 시공예정사와의 업무협약, 지구단위계획 결정과 주택건설사업계획승인은 각각 확인해야 합니다.서른다섯째입니다.선경태평과 사업 공람대상의 대표지번이 같다고 모든 호수의 편입과 조합원 지위, 신축주택 배정이 확정되는 것은 아닙니다.서른여섯째입니다.태평2·4구역의 경계와 태평4동의 행정동 경계는 같지 않습니다.서른일곱째입니다.맞춤형정비와 도시재생으로 생활환경을 개선한 이력은 전면철거형 재개발의 인허가 이력과 구분해야 합니다.서른여덟째입니다.공식 주민등록 통계라도 기준일과 갱신범위가 monsclean 다르면 두 숫자를 임의로 합쳐서는 안 됩니다.서른아홉째입니다.가장 가까운 학교와 실제 배정학교는 다를 수 있습니다. 해당 연도의 통학구역을 주소별로 확인해야 합니다.마흔째입니다.계획철도와 공공시설의 목표일정은 실제 착공·개통·개장일이 아닙니다. 현재 이용할 수 있는 생활환경과 미래의 계획을 나눠야 합니다.이번 편의 핵심은 하나입니다태평3·4동에서는 현재 사용할 수 있는 주택의 가치와 앞으로 바뀔 수 있는 사업의 가치를 한꺼번에 계산하지 않는 것이 중요합니다.한눈에 보는 태평3·4동 핵심 구조구분확인한 내용판단할 때의 기준동부센트레빌1단지84.91㎡·11층·8억1,500만원 표시거래동일 면적 선행거래와 개별 조건 비교동부센트레빌2단지84.91㎡·7층·9억500만원 표시거래1단지와 별도 단지로 비교신세계쉐덴120.017㎡·7층·10억6,000만원 표시거래84㎡대와 다른 면적시장신동아파밀리에84.4802㎡·1층·5억7,000만원 표시거래저층 조건 분리선경태평소형 거래와 직거래가 함께 존재거래유형·임대·대지권 구분태평3구역LH 시행·2026년 7월 시공자 선정 이력선정 이후 협약과 인허가 별도 확인성남여중 서측88,570㎡·5개 사업구역·2,377세대 계획전체 관리계획과 개별 사업 진척 구분봉국사 남측2021년 후보지 선정 이력이후의 현행 계획 확인태평힐스원75,127.1㎡ 지구단위계획안 공람 이력최종 결정·사업계획승인과 구분태평2·4구역183,849㎡·4,458세대 계획태평4동 전체와 동일시하지 않음맞춤형정비·도시재생주거환경과 공동체 기반 개선공동주택 건설사업과 구분가격은 공개 재표시 자료에서 확인한 개별 거래조건입니다. 계약해제·정정·등기상태를 건별로 모두 확인한 확정 거래명세서와는 구분해야 합니다.태평3·4동은 여러 시장이 겹쳐 있는 지역입니다시장 구분실제로 비교할 내용동부1단지 84.91㎡동일 단지의 반복거래·층·동·향동부2단지 84.91㎡별도 단지의 거래와 출입동선동부 중대형92.57㎡·96.38㎡ 등 정확한 면적신세계쉐덴 84㎡대가족형 중형의 거래조건신세계쉐덴 101㎡대중간면적의 평면과 수요신세계쉐덴 120㎡대대형의 관리비·수리비·거래표본신동아파밀리에세부타입과 저층·중층의 차이선경태평소형 주거·임대·대지권크란츠힐·태평아파트소규모 단지의 관리와 거래 빈도신규전세같은 면적의 최근 신규계약갱신전세갱신조건과 증액 수준보증부월세보증금과 월 부담의 조합태평3구역 내 소유권공공시행 구조와 개별 분양대상태평2·4구역 내 소유권최신 구역계와 권리관계성남여중 서측 관리지역자신이 속한 개별 사업구역봉국사 남측 관련 주택과거 후보지와 현재 계획의 관계태평힐스원 관련 계약가입자격·토지확보·사업비·환급일반 빌라·연립대지권·도로·임대차·건물상태단독·다가구토지와 건물 가치·보증금 반환상가주택주거부분·상업부분·영업관계역 접근 생활권경사·횡단·버스·실제 이동시간공원·학교 주변실제 진입로와 통학로정비구역 밖 인접 주택생활환경 변화와 권리의 분리같은 태평동 주소라고 같은 기준의 가격표를 적용할 수는 없습니다.기존 아파트를 매수하는 경우에는 지금 사용할 집의 상태와 거래조건을 먼저 봐야 합니다. 정비사업과 연결된 주택을 매수하는 경우에는 그 위에 사업단계와 권리검토가 추가됩니다. 지역주택조합 가입계약이라면 소유권 매매와는 다른 계약구조까지 살펴야 합니다.법정동과 행정동, 주민등록 통계를 구분합니다법정동 태평동으로 거래를 검색하면 태평1·2동과 태평3·4동의 주택이 함께 나타납니다.따라서 거래표를 정리할 때에는 단지명뿐 아니라 지번과 도로명주소, 행정동을 함께 확인해야 합니다.주민등록 통계에서도 같은 주의가 필요합니다.행정동자료 구분세대수인구확인사항태평3동동 자체 현황6,323세대11,594명2026.01.01 기준 명시태평3동수정구 전체 현황6,350세대11,622명동 자체 현황과 수치 차이태평4동수정구 전체 현황5,904세대10,899명다른 통계와 기준일 일치 여부 확인태평3동은 공식 화면 사이에서도 숫자가 다르게 표시됩니다. 이번 글에서는 어느 하나를 임의로 선택해 태평3·4동 합계를 만들지 않았습니다.주민등록 세대수는 아파트 세대수와 다릅니다. 토지등소유자 수, 조합원 수, 사업계획상 세대수와도 다릅니다.장래 계획세대수를 현재 주민등록 세대수에 더해 미래의 확정 인구를 계산하는 방식도 피해야 합니다. 기존 주택의 철거, 세대 구성과 실제 입주율을 반영하지 않은 숫자이기 때문입니다.주요 아파트의 기본조건부터 확인합니다단지대표 도로명주소주거세대수사용승인 시점가천대역동부센트레빌1단지태평로 28248세대2006.10.27가천대역동부센트레빌2단지제일로 244115세대2007.02신세계쉐덴수정로 201182세대2010.06.28신동아파밀리에시민로 209168세대2005.07.29선경태평시민로 214312세대1991.12.14크란츠힐수정북로 12059세대2003.04.29태평아파트시민로 19280세대1983.12.31단지 규모와 사용승인 시점은 주택을 비교하는 기본조건입니다. 다만 이 두 항목만으로 가격순위를 정할 수는 없습니다.관리상태, 공용부 수선, 주차, 승강기와 세대 내부의 수리 여부를 함께 봐야 합니다.특히 소규모 공동주택은 단지 전체의 주거세대수, 건물 전체 호수, 상가 수와 주차대수가 서로 다른 항목으로 표시될 수 있습니다. 숫자가 다르다고 바로 오류라고 판단하기 전에 집계범위부터 확인해야 합니다.가천대역동부센트레빌1단지는 같은 전용면적끼리 비교합니다계약일 표시전용면적층거래금액 표시2026.07.2984.91㎡11층8억1,500만원2026.07.2184.91㎡10층8억1,700만원2026.04.0884.91㎡13층7억8,500만원2026.04.0484.91㎡8층7억8,000만원2026.06.1192.57㎡5층8억3,500만원전용 84.91㎡의 7월 표시거래 두 건은 8억원 초반입니다.그러나 이 표가 말해 주는 범위는 해당 날짜와 층의 거래금액까지입니다. 현재 나온 매물이 같은 가격에 계약될 수 있다는 의미도 아니고, 모든 동과 층의 적정가격이 그 수준이라는 뜻도 아닙니다.전용 92.57㎡는 별도 면적입니다. 84.91㎡보다 금액이 높게 나타났다는 사실만으로 단지 가격이 올랐다고 해석할 수 없습니다.동부1단지를 볼 때에는 비교 순서를 지키는 것이 좋습니다.먼저 전용면적을 맞춥니다. 다음으로 계약시점과 층을 확인합니다. 그다음 동·향·조망·수리상태·임차보증금 승계조건을 비교합니다.거래가격이 낮아 보여도 그 안에 수리비, 임대차 문제나 다른 부담이 들어 있다면 매수자의 실제 총부담은 달라집니다.표에 적힌 금액과 매수 후 필요한 총자금은 같은 숫자가 아닙니다.동부센트레빌2단지는 1단지와 별도 가격표로 읽습니다계약일 표시전용면적층거래금액 표시2026.07.1384.91㎡7층9억500만원2026.06.1784.91㎡8층8억7,000만원2026.04.1584.91㎡4층7억9,500만원2026.02.2496.38㎡3층9억4,500만원전용 84.91㎡의 거래에서도 시점과 층에 따라 차이가 나타납니다.하지만 거래금액이 달라진 이유를 층이나 시간 하나로 설명할 수는 없습니다. 같은 면적이어도 동과 향, 수리상태, 거래 당사자의 계약조건이 달랐을 수 있기 때문입니다.전용 96.38㎡의 9억4,500만원은 별도 중대형 거래입니다. 이를 동부2단지 전용 84㎡의 가격으로 사용하지 않습니다.같은 84.91㎡의 9,000만원 차이는 어떻게 읽어야 할까요비교항목동부1단지동부2단지전용면적84.91㎡84.91㎡계약일 표시2026.07.292026.07.13층11층7층거래금액 표시8억1,500만원9억500만원단순 금액 차이두 거래 사이 9,000만원두 거래 사이 9,000만원동·향·수리상태개별 확인 필요개별 확인 필요거래상태·등기계약 전 재확인계약 전 재확인면적을 맞췄다는 점에서 비교의 출발점은 의미가 있습니다.다만 나머지 조건까지 같아진 것은 아닙니다.이 차이를 단지의 가치 차이로 설명하려면 비슷한 조건의 거래에서 같은 경향이 반복되는지 확인해야 합니다. 실제 매물의 생활조건과 역 접근동선도 함께 비교해야 합니다.따라서 이 표의 결론은 ‘2단지가 항상 9,000만원 비싸다’가 아닙니다.같은 전용면적에서도 별도 단지와 개별 거래조건을 나눠 확인해야 한다는 것입니다.신세계쉐덴은 중형과 대형의 가격시장을 분리합니다계약일 표시전용면적층거래금액 표시2026.09.05120.017㎡7층10억6,000만원2026.07.06101.777㎡8층8억5,500만원2026.06.11120.419㎡6층8억9,500만원2026.04.2484.995㎡8층7억5,000만원신세계쉐덴은 단지명만으로 가격을 말하기 어려운 사례입니다.전용 84.995㎡와 120.017㎡는 매수자가 확보하는 주거면적부터 다릅니다. 가격 차이를 판단할 때에도 같은 평면과 면적의 거래를 우선해야 합니다.9월 5일 10억6,000만원은 전용 120.017㎡·7층의 표시거래입니다. 거래유형과 해제·정정·등기상태까지 모두 확정한 대표가격으로 사용하지 않습니다.같은 120㎡대에서도 120.017㎡와 120.419㎡를 나눠야 합니다. 정확한 전용면적이 다르고 세부 평면과 배치가 같다고 확인된 주택도 아닙니다.면적 구분주택 선택에서 볼 내용전용 84㎡대가족형 평면·동일 면적 반복거래전용 101㎡대방 구성·수납·거실과 주방의 활용전용 120㎡대공간 활용·관리비·수리비·대형 거래표본대형은 매매가격만으로 판단하지 않는 편이 좋습니다.방이 더 필요하고 장기간 거주할 가족이라면 넓은 면적 자체가 중요한 효용일 수 있습니다. 반대로 넓어진 공간을 충분히 사용하지 않는다면 관리비와 수리비 부담이 더 크게 느껴질 수 있습니다.매수 후 다시 매도할 때에는 같은 면적을 찾는 수요가 얼마나 꾸준한지도 확인해야 합니다.넓은 집의 가격이 상대적으로 낮아 보인다는 이유만으로 작은 집보다 유리하다고 단정할 수는 없습니다.신동아파밀리에 5억7,000만원은 저층 조건을 함께 봐야 합니다계약일 표시전용면적층거래금액 표시비교상 구분2026.㎡1층5억7,000만원최근 태평로 누수 추천 정보 표시거래2024.㎡4층5억8,000만원과거 동일 면적2024.㎡6층5억6,000만원과거 동일 면적2025.㎡4층5억3,500만원다른 전용면적동일 면적의 선행거래가 있어도 계약연도가 다르면 시장시점이 달라집니다.2024년 중층 거래와 2026년 1층 거래를 비교해 단지가 올랐거나 내렸다고 단정하기는 어렵습니다.1층은 외부 시선, 보안, 습기와 채광을 세밀하게 볼 필요가 있습니다. 동시에 출입 편의와 계단 이용, 가족의 생활방식에 따라 선호하는 수요도 있을 수 있습니다.따라서 저층이라는 이유만으로 일률적인 할인율을 적용하거나, 주변 단지보다 금액이 낮다는 이유만으로 저평가라고 설명하지 않습니다.신동아파밀리에는 전용 84.4802㎡ 외에도 여러 세부면적이 존재합니다. ‘전용 80㎡대’라는 큰 묶음보다 정확한 면적과 평면을 기준으로 비교하는 편이 적절합니다.선경태평은 소형 아파트의 현재 가치부터 확인합니다계약일 표시전용면적층거래금액 표시유의사항2026.09.0735.51㎡5층2억8,509만원직거래 표시2026.07.2846.01㎡1층3억6,959만원직거래 표시2026.07.2135.51㎡4층2억5,800만원화면별 계약일 차이 확인 필요2026.06.2235.51㎡2층2억4,500만원해당 조건의 표시거래2026.06.0835.51㎡2층2억5,500만원해당 조건의 표시거래선경태평은 거래유형을 먼저 나눠야 합니다.9월 7일 2억8,509만원과 7월 28일 3억6,959만원은 직거래로 표시됩니다. 일반 중개거래와 동일한 조건이라고 전제하지 않습니다.7월의 2억5,800만원 거래는 화면에 따라 계약일이 하루 다르게 표시되는 자료가 있어, 실제 계약을 검토할 때에는 원자료를 확인해야 합니다.선경태평에서 분리할 세 가지판단 영역확인할 내용현재 주택의 가치면적·층·채광·수리·주차·관리보유기간의 부담임대차·보증금 반환·수선·금융비용향후 사업과의 관계구역편입·개별 계약·권리·추가부담소형 아파트의 매매가격이 낮다고 향후 신축주택을 취득하는 데 필요한 총자금까지 낮아지는 것은 아닙니다.현재 매매대금과 앞으로 발생할 수 있는 사업 관련 부담은 나눠 계산해야 합니다.또한 현재 주택을 보유하는 동안에는 관리와 수선, 임대차와 금융비용이 계속 발생할 수 있습니다. 사업 기대만으로 이 기간을 생략하면 자금계획이 실제보다 가볍게 보일 수 있습니다.주차도 별도로 확인할 항목입니다. 단지정보에는 312세대·주차 104대로 표시됩니다. 실제 야간 주차상태와 집계범위는 현장에서 다시 확인해야 합니다.표시가 충돌하는 거래는 대표가격으로 사용하지 않습니다표시 문제비교표에서의 처리같은 거래의 계약일이 다르게 표시날짜를 임의로 하나로 확정하지 않습니다같은 면적·금액에 취소행과 비취소행이 함께 표시정정·재신고 관계를 확인하기 전 단순 합산하지 않습니다화면마다 거래금액이 다르게 나타남대표가격으로 사용하지 않습니다등기완료 표시가 확인되지 않음실제 등기부 확인과 구분합니다거래유형을 확인하지 못함일반 중개거래라고 단정하지 않습니다공개화면에 차이가 있다고 거래 당사자에게 문제가 있다고 추정해서도 안 됩니다.표시시점, 정정신고와 자료 반영방식의 차이일 수 있기 때문입니다.숫자가 불명확한 상태에서는 그 거래를 대표값에서 제외하는 편이 낫습니다. 보기 좋은 가격 하나를 고르는 것보다 비교조건을 지키는 것이 중요합니다.KB시세는 선택된 면적과 기준일을 함께 읽습니다아래 표는 확인한 화면의 표시값을 정리한 것입니다. 특정 전용면적의 실거래와 바로 결합할 수 있는 면적별 확정 비교표는 아닙니다.단지표시 기준일매매 일반가전세 일반가동부센트레빌1단지2026.09.047억9,500만원5억500만원동부센트레빌2단지직접 확보하지 못함별도 확인별도 확인신세계쉐덴2026.09.048억7,000만원6억5,000만원신동아파밀리에2026.08.285억6,000만원3억7,500만원선경태평2026.09.042억6,000만원1억2,500만원크란츠힐2026.09.044억7,000만원3억5,500만원태평아파트2026.09.044억2,500만원2억1,000만원일부 화면에서는 선택한 공급형과 정확한 전용면적의 연결을 명확히 확인하지 못했습니다.따라서 신세계쉐덴의 매매 일반가 8억7,000만원을 전용 84.995㎡에 적용하거나, 전용 120.017㎡의 10억6,000만원과 바로 비교하지 않습니다.동부2단지의 조사시세를 확보하지 못했다고 동부1단지의 값을 대신 사용하는 것도 맞지 않습니다.시세표를 실제 매수 검토에 사용하려면 선택된 면적을 맞춘 뒤 같은 면적의 매매·전세·매물조건을 함께 확인해야 합니다.확인하지 못한 항목을 다른 주택의 숫자로 채우면 표는 완성돼 보여도 비교는 틀어집니다.최근 표시 전세와 현재 신규전세를 구분합니다단지화면에 표시된 계약일층보증금해석상 주의점동부센트레빌1단지2026.08.2512층5억5,000만원정확한 면적·신규·갱신 확인신세계쉐덴2026.07.073층7억원정확한 면적·계약유형 확인신동아파밀리에2025.12.188층3억6,000만원과거 계약크란츠힐2024.06.155층3억8,000만원상당 기간 지난 계약태평아파트2025.09.204층2억3,000만원과거 계약크란츠힐의 2024년 계약을 2026년 현재 신규전세 가격으로 사용하는 것은 적절하지 않습니다.신동아파밀리에와 태평아파트 역시 표시된 계약연도를 함께 읽어야 합니다.전세는 같은 단지라도 신규와 갱신의 계약조건이 다를 수 있습니다. 정확한 면적을 확인하지 않은 보증금과 매매가격을 나눠 전세가율을 계산하지 않습니다.월세는 보증금과 월 임대료를 함께 봐야 합니다. 보증금이 다른 두 계약을 월세만으로 비교하거나, 보증부월세를 순수전세와 섞어 평균을 만들면 실제 부담이 가려집니다.임차보증금 반환 가능성도 시세표만으로 판단할 수 없습니다. 소유권과 담보, 다른 임차인의 보증금과 계약관계를 함께 확인해야 합니다.크란츠힐과 태평아파트는 거래 빈도와 관리가 중요합니다크란츠힐은 주거 59세대 규모로 정리되는 소규모 공동주택입니다. 주차대수와 건물 전체 호수를 주거세대수와 혼동하지 않아야 합니다.태평아파트는 80세대이며 1983년 사용승인 이력이 있습니다.오래된 단지라는 사실은 건물상태와 수선 필요성을 확인해야 한다는 의미이지, 재건축이나 소규모재건축이 확정됐다는 뜻은 아닙니다.확인 영역소규모 공동주택에서 볼 내용거래최근 거래시점·동일 면적 표본 수면적공급면적·전용면적·평면관리관리주체·공용부 수선·공사비 부담이동승강기·계단·주차장에서 세대까지권리대지권·공유부분·건축물 현황임대임차보증금·담보·반환계획사업실제 인가문서와 주민 추진설의 차이거래가 드문 단지는 최근 표시가격 자체가 오래된 계약일 수 있습니다.매매가격을 볼 때에는 현재 매물뿐 아니라 수리비와 공용부 공사 가능성도 함께 검토해야 합니다.관리비가 낮다는 설명도 단순히 장점으로만 볼 수는 없습니다. 필요한 유지보수가 적절하게 이뤄지고 있는지를 함께 확인하는 편이 좋습니다.일반 빌라·소형 복합주거·개별 공공매입임대도 따로 봅니다아파트와 비슷하게 보이는 건물이라도 건축물대장상 용도가 다를 수 있습니다.아파트, 다세대주택, 오피스텔과 도시형생활주택은 외관이나 분양 당시 사용한 이름만으로 구분하지 않습니다. 전용률과 주차, 관리비와 대지권도 개별 확인이 필요합니다.공공기관이 소유한 개별 매입임대주택 역시 건물 전체를 공공임대단지라고 부르는 것과는 다른 문제입니다.구분확인할 내용건물 유형건축물대장상 주용도개별 호수소유자·대지권·담보임대유형일반 민간임대인지 공공임대인지비용보증금·월 임대료·관리비계약갱신·전입·보증 관련 조건사업구역편입과 개별 권리이번 조사에서 별도의 대규모 임대단지를 확정하지 못했다는 사실을, 지역 안에 개별 공공매입임대가 전혀 없다는 뜻으로 사용하지 않습니다.태평3·4동 정비사업은 유형별로 나눠야 합니다사업유형이번 편의 확인 대상구분할 사항LH 시행 공공참여 재개발태평3구역사업시행자·시공자·후속 인허가생활권 재개발태평2·4구역전체 구역과 태평4동 생활권소규모주택정비 관리지역태평동 1824번지 일대관리계획과 개별 사업구역관리지역 내 가로주택정비성남여중 서측의 5개 사업구역 계획각 사업의 시행주체·인가·자금관리지역 후보지봉국사 남측 선정 이력후보지와 승인계획지역주택조합태평지역주택조합·태평힐스원가입계약·토지확보·사업계획승인맞춤형정비태평4동 일부의 과거 사업현지개량과 전면철거형 사업도시재생태평2·4동 관련 사업생활환경 개선과 공동주택 건설일반 재건축별도 현행 인가사업은 이번 조사에서 확정하지 못함노후도와 사업인가를 구분공동주택 리모델링별도 현행 인가사업은 이번 조사에서 확정하지 못함추진설과 인가단계 구분기타 개별 소규모정비개별 인가자료 추가 확인 필요관리지역 지정만으로 인가 추정 금지시장정비·도시정비형 재개발직접 범위의 별도 현행 사업을 확정하지 못함명칭과 근거 절차 확인공공주택·도시개발·택지개발직접 범위의 별도 사업 여부를 구분할 필요다른 동의 사업 혼입 금지철도·공공시설계획철도·주차·생활시설계획과 실제 이용 가능 상태이 표는 모든 개별 필지와 주민조직의 내부 진행상황까지 확인한 목록은 아닙니다.‘미확인’이라는 말은 사업이 없다는 단정이 아닙니다. 확인된 사업을 법적 성격에 맞춰 분류하고, 확인되지 않은 단계는 비워 둔 것입니다.태평3구역은 LH의 사업시행과 시공자 선정을 구분합니다구분확인 내용대표 위치태평동 4580번지 일원정비구역 지정2023.02.20지정고시성남시 고시 제2023-49호LH 사업시행자 지정2024.04.29시공자 선정2026년 7월 토지등소유자 전체회의선정 사업단IPARK현대산업개발·코오롱글로벌 컨소시엄후속 절차협약·적용 설계·인가 완료 여부 별도 확인태평3구역을 볼 때에는 ‘누가 사업을 시행하는가’와 ‘누가 공사를 하는가’를 나눠야 합니다.LH가 사업시행자로 지정됐다는 사실과 시공자가 선정됐다는 사실은 각각 중요한 단계입니다. 그러나 어느 하나가 사업시행계획인가나 관리처분, 착공을 대신하는 것은 아닙니다.이번 조사에서 확인한 주요 진행 monsclean 이력은 시공자 선정까지입니다. 그 이후의 모든 협약과 인가가 완료됐다고 전제하지 않습니다.계획세대수와 선정 당시 발표규모가 다릅니다자료시점표시된 규모읽는 방법2023년 사업 설명124,989㎡·2,847호당시 계획2026년 7월 시공자 선정 발표약 2,480세대선정 당시 발표규모실제 적용계획최신 인가도서 확인최종 법적 내용으로 판단두 숫자를 나란히 놓고 단순히 확정세대수가 줄었다고 결론 내리지 않습니다.정비계획과 변경계획, 입찰기준안과 대안설계, 실제 인가도서의 관계를 확인해야 하기 때문입니다.시공자 제안에 등장하는 브랜드와 동 수, 층수와 커뮤니티도 같은 원칙으로 봅니다. 제안됐다는 사실과 인가돼 실제 시공한다는 사실은 구분해야 합니다.5,852억원과 9,003억원은 다른 범위의 금액입니다항목발표금액의미IPARK현대산업개발 수주분5,852억원해당 건설사의 수주에 해당하는 범위도급비 총액9,003억원발표된 전체 도급비 범위특정 건설사의 수주분을 구역 전체 공사비로 설명하면 사업규모를 잘못 읽게 됩니다.도급비 총액도 구역의 모든 비용을 포함한 총사업비와 같다고 볼 수는 없습니다. 설계·감리·금융·이주와 각종 사업비는 계약과 사업계획의 비용구조를 따로 확인해야 합니다.시공자 선정 이후에는 이름보다 실행조건이 중요합니다확인할 내용판단할 이유공동사업시행 관련 협약시행자와 시공자의 역할·책임적용 설계안제안안과 인가도서의 차이공사비 조건변경·증액·물가변동 처리종전자산 평가개별 소유자의 자산 기준분양절차신청·대상·주택형 선택이주지원적용대상·이용조건·기간사업일정목표일과 실제 인가·착공의 차이공공시행이라는 사업구조는 중요한 정보입니다. 다만 개별 소유자의 부담은 자신의 자산과 사업비, 분양조건에 따라 달라질 수 있습니다.브랜드가 정해졌다는 소식에서 판단을 멈추지 말고, 그다음 계약과 인허가에 무엇이 반영됐는지 확인해야 합니다.성남여중 서측은 5개 사업구역을 담은 관리계획입니다항목확인 내용대표 위치태평동 1824번지 일대·성남여중 서측관리지역 면적88,570㎡최초 승인고시2022.01.06최초 고시번호경기도 고시 제2022-3호변경고시2024.04.02변경 고시번호성남시 고시 제2024-68호사업구역5개계획된 사업방식가로주택정비사업공급계획2,377세대규모계획최대 지하 2층·지상 20층성남여중 서측을 볼 때 가장 먼저 구분할 것은 계획의 크기와 실행의 단위입니다.관리계획은 지역 전체의 정비방향과 기반시설을 조정합니다. 실제 주택을 짓는 사업은 개별 사업구역과 시행주체, 권리관계와 인허가를 기준으로 진행상황을 확인해야 합니다.따라서 2,377세대라는 숫자가 있다고 하나의 사업이 같은 날 착공하고 같은 날 입주한다고 생각해서는 안 됩니다.전체계획과 개별 사업은 역할이 다릅니다구분확인할 내용관리지역 전체관리계획·용도지역·도로·공동이용시설개별 사업구역구역계·사업시행주체·인가·사업비개별 소유자소유권·대지권·분양대상·분담금실제 건설·공급적용 승인계획·착공·모집·준공같은 관리지역 안에 있어도 어느 개별 사업구역에 속하는지에 따라 확인해야 할 조직과 문서가 달라집니다.한 구역의 사업이 진척됐다는 소식을 전체 관리지역의 진행상황으로 확대해서도 안 됩니다.2,377세대보다 먼저 확인할 것은 자신의 사업구역입니다검토하는 물건이 관리지역 안에 있는지부터 확인해야 합니다.그다음 어느 개별 사업구역에 들어가는지, 그 사업의 시행주체와 인가 진행은 어디까지인지 살펴야 합니다.도로와 공동이용시설의 설치시점, 다른 구역과의 연결도 중요합니다.개별 사업이 서로 다른 시기에 진행되면 공사기간의 통행과 주차, 기반시설 이용에 차이가 생길 수 있습니다. 전체가 동시에 완성된 모습을 전제로 현재 가격을 판단하지 않아야 합니다.도서관·노인교실 등 공동이용시설도 계획내용과 실제 조성·운영을 나눠 봅니다.관리지역 전체의 미래 모습과 지금 매수하는 한 물건의 권리는 같은 정보가 아닙니다.봉국사 남측은 후보지 선정 이후의 계획을 확인해야 합니다봉국사 남측은 2021년 11월 18일 소규모주택정비 관리지역 2차 후보지로 선정된 이력이 있습니다.당시 검토규모는 92,976㎡·약 1,300가구 공급 가능 후보지였습니다. 이는 당시 후보지 자료의 수치이며 현재 승인계획으로 사용하지 않습니다.비교항목성남여중 서측봉국사 남측확인한 주요 이력관리계획 최초·변경고시2차 후보지 선정대표 명칭태평동 1824번지 일대태평4동 봉국사 남측이번 글의 판단관리계획 고시 이력 확인후속 승인·변경 여부 별도 확인개별 물건 검토사업구역과 진행단계현행 유효계획부터 확인봉국사 남측이 후보지로 선정됐다는 사실만으로 현재 관리계획 승인이 완료됐다고 말하지 않습니다.반대로 이번에 후속 승인문서를 확보하지 못했다는 이유만으로 사업이 폐기됐다고 단정하지도 않습니다.과거 후보지의 구역계가 현재 어떤 계획으로 이어지는지, 변경되거나 다른 계획과 관계가 생겼는지는 최신 행정문서로 확인해야 합니다.중개 설명에 사용되는 사업명과 실제 문서의 사업명이 같은지도 확인할 필요가 있습니다.태평힐스원은 공람계획과 조합계약을 나눠 봅니다태평힐스원은 태평지역주택조합과 연결된 홍보명입니다.태평1동 잘되는 지역주택조합의 태평 퍼스트힐과는 다른 사업입니다.2026년 확인한 주요 절차시점내용2026.05.18지구단위계획안의 전략환경영향평가 항목 등 결정내용 공개2026.07.13지구단위계획 결정·변경안 및 전략환경영향평가서 초안 열람공고7월 공람기간2026.07.13∼07.28대표 위치태평동 7306번지 일원공람계획 면적75,127.1㎡공람문상 사업시행자태평지역주택조합5월과 7월의 절차는 같은 의미가 아닙니다.환경평가의 항목 결정내용을 공개하는 절차와, 평가서 초안 및 도시관리계획안을 공람하는 절차를 구분해야 합니다.또한 공람기간이 지났다는 사실이 최종 도시관리계획 결정이나 주택건설사업계획승인의 완료를 뜻하지는 않습니다.과거 홍보계획을 현재 승인계획에 대입하지 않습니다과거에는 68,118㎡·1,570세대 등의 계획과 입주목표가 제시됐습니다.하지만 2026년 7월 공람문에는 75,127.1㎡가 표시됩니다. 과거 면적과 현재 공람면적이 같지 않으므로 계획을 한 줄로 이어 붙이지 않아야 합니다.세대수와 동 수, 층수, 입주목표도 실제 적용되는 승인계획과 따로 확인해야 합니다.조합설립인가 이력과 시공예정사 업무협약이 있다는 사실도 이후 절차를 대신하지는 못합니다.2024년 시공예정사와의 업무협약을 실제 도급계약 체결과 착공 확정으로 옮겨 쓰지 않습니다.지역주택조합에서 확인할 내용구분확인할 문서와 조건조합설립인가서·인가조건·변경인가조합원 자격적용기준·규약·개별 자격토지사용권원확보범위·유효기간·계약조건토지소유권실제 소유권 확보범위도시관리계획최종 결정고시·계획도서주택건설사업계획승인·승인조건시공예정사 협약·도급계약자금가입금·업무대행비·차입·추가분담금환급탈퇴조건·환급순서·지급기한일정목표일·승인일·실제 착공토지사용권원과 토지소유권은 다른 항목입니다.과거 확보율을 현재 확보율로 사용하지 않고, 유효한 계약과 실제 소유관계를 기준으로 확인해야 합니다.가입계약을 검토한다면 처음 제시받은 금액뿐 아니라 비용이 증가할 때의 부담방식과 의결절차, 탈퇴와 환급조건도 함께 읽어야 합니다.선경태평과 태평힐스원은 개별 필지·계약으로 연결해야 합니다선경태평의 대표지번과 태평지역주택조합 공람대상의 대표지번에는 태평동 7306번지가 등장합니다.이 점은 검토해야 할 연결정보입니다.그러나 대표지번이 같다는 이유만으로 선경태평 전체가 동일한 조건으로 편입되거나, 모든 소유자에게 같은 신축주택 배정이 이뤄진다고 판단하지 않습니다.확인 순서확인할 내용물건 특정동·호수·대지권·토지 지번구역 확인공람도면·최종 결정도면계약 확인소유권 매매·조합가입·매도동의·권리승계지위 확인소유자 지위·조합원 자격·분양조건비용 확인추가부담·이주·금융·세금일정 확인최종 승인·사업변경·착공기존 아파트의 소유권을 취득하는 계약과 지역주택조합에 가입하는 계약은 같은 계약이 아닙니다.어떤 문서를 승계하는지, 어떤 의무가 함께 이전되는지까지 확인해야 합니다.‘아파트를 샀으니 신축주택도 자동으로 받는다’는 설명보다 실제 계약서와 권리자료가 우선입니다.태평2·4구역은 태평4동 전체와 같은 범위가 아닙니다항목확인 내용사업명태평2·4구역 생활권 재개발사업대표 위치태평동 1180번지 일원정비구역 지정2026.08.31고시번호성남시 고시 제2026-209호정비구역 면적183,849㎡공동주택 계획4,458세대확인한 조직·단계정비구역 지정·추진위원회 관련 자료조합설립인가이번 조사에서 완료 문서를 별도로 확보하지 못함이번 편에서 태평2·4구역을 다시 언급하는 이유는 태평4동 생활권과 연결되기 때문입니다.그러나 태평4동 주소를 가진 모든 주택이 구역 안에 포함되는 것은 아닙니다.구역 안의 주택, 경계부 필지, 구역 밖 인접 아파트는 각각 다른 위치와 권리를 가집니다.4,458세대도 전체 계획세대수입니다. 모두 일반분양이거나 기존 소유자에게 배정되는 물량으로 해석하지 않습니다.실제 권리판단에서는 최신 고시도면과 개별 토지·건축물의 소유관계, 적용되는 분양대상 기준을 확인해야 합니다.과거 주거환경개선·맞춤형정비·도시재생을 구분합니다태평2·4동 일대에는 서로 다른 시기에 추진된 사업명들이 함께 등장합니다.과거 주거환경개선사업, 맞춤형정비, 도시재생과 현재 생활권 재개발을 같은 사업이 계속 이어진 것처럼 설명하지 않아야 합니다.구분사업을 읽는 기준과거 태평2·4 주거환경개선2014년 해제 이력과 당시 구역태평4동 맞춤형정비도로·주차·공동이용시설 등 주거환경 개선태평2·4동 도시재생생활환경·공동체 기반 개선현행 태평2·4 생활권 재개발2026년 정비구역 지정과 후속 절차태평4동 맞춤형정비는 남문로135번길 11 일원 48,852㎡를 대상으로 진행된 사업이며, 2014∼2021년 사업기간과 완료 이력이 정리돼 있습니다.이 사업의 완료가 신축 아파트 건설사업의 완료를 뜻하지는 않습니다.마을관리 조직과 재개발 추진위원회, 향후 재개발조합도 각각 태평로 누수 다른 역할을 가진 주체입니다.과거 사업의 구역계에 들어갔다는 사실만으로 현행 재개발구역의 편입과 권리가 이어진다고 판단하지 않습니다.계획세대수를 모두 더하면 오히려 판단이 흐려집니다태평3구역, 태평2·4구역, 성남여중 서측, 봉국사 남측과 태평힐스원에는 여러 계획세대수가 등장합니다.그러나 숫자의 성격이 다릅니다.어떤 숫자는 후보지 단계의 공급 가능규모이고, 어떤 숫자는 관리계획의 공급계획입니다. 시공자 선정 당시의 발표규모와 과거 지역주택조합 홍보계획도 포함돼 있습니다.합산 전에 확인할 내용이유공간적 중첩같은 필지나 과거 구역을 중복 계산할 가능성계획의 유효성과거안이 변경·대체됐을 가능성법적 단계후보지·관리계획·인가계획의 차이기존 주택총계획세대수와 순증 공급의 차이공급유형소유자 분양·일반분양·임대의 차이실행시점동시 착공·동시 입주가 아님큰 합계가 만들어졌다고 지역의 공급을 더 정확하게 설명하는 것은 아닙니다.겹치는 계획을 제거하고 실제로 진행되는 사업단위를 나눠 보는 것이 먼저입니다.역 이름보다 현관에서 승강장까지의 이동을 봅니다태평3·4동 전체를 같은 역생활권으로 묶기는 어렵습니다.가천대역과 태평역 가운데 어느 역이 자신의 목적지에 유리한지, 버스를 이용하는 편이 나은지는 주택 위치에 따라 달라질 수 있습니다.단지명에 가천대역이 들어간다는 사실만으로 모든 동과 호수의 접근성이 같아지는 것도 아닙니다.이동 구간확인할 사항현관에서 출입구승강기·계단·주차장 연결골목 구간경사·도로폭·차량통행주요 도로횡단보도·신호대기역 출입구실제 이용 가능한 진입로역 내부개찰구·승강장까지 이동출퇴근배차·혼잡·환승우천·강설미끄럼·우회·보행 불편동부1·2단지를 비교할 때에도 같은 면적과 가격표만 보지 말고 실제 출입구에서 역까지 이동해 볼 필요가 있습니다.집에서 가까운 방향에 보이는 역 출입구가 실제로 이용하기 가장 편한 출입구인지도 확인해야 합니다.교통 접근성은 지도에 표시된 거리보다 일상에서 반복되는 이동시간으로 판단하는 편이 좋습니다.8호선 판교 연장은 목표일정과 확정일정을 구분합니다2026년 4월에는 KDI 예비타당성조사 현장실사 이력이 확인됩니다.당시 제시된 2029년 착공도 예타 통과와 후속 계획·설계절차를 전제로 한 목표입니다. 확정 착공일이나 개통일이 아닙니다.이번 조사에서 그 이후의 예타 통과와 태평3·4동 신설역 확정 문서를 확보한 것은 아닙니다.따라서 현재 주택의 교통가치를 판단할 때에는 기존에 이용할 수 있는 교통망을 기본으로 봐야 합니다.계획철도가 실현됐을 때의 기대효과는 별도 항목입니다.미래의 철도계획으로 현재의 경사, 버스 대기, 대로 횡단과 출퇴근 불편이 이미 해결됐다고 계산하지 않습니다.주요 도로는 접근성과 생활부담을 함께 만듭니다태평로·제일로·수정로·시민로 등 주요 도로와 주택의 관계는 주소를 확인하는 데서 끝나지 않습니다.대로변 접근성이 좋으면 버스와 생활시설 이용에 유리할 수 있습니다. 반면 차량소음과 분진, 신호대기와 주정차 부담을 확인해야 합니다.골목 안쪽은 다른 조건을 가집니다. 차량교행과 회차, 소방차 진입과 보행공간이 중요해질 수 있습니다.위치함께 확인할 내용주요 도로변교통소음·분진·버스·상가 하역교차로 주변신호대기·차량 회전·보행단절골목 안쪽도로폭·차량교행·주차경사 구간겨울철 결빙·고령자 이동정비사업 주변공사차량·통행변경·보행안전접근성과 조용함은 한 방향으로만 움직이지 않습니다.주택을 고를 때에는 가족이 실제로 사용하는 이동방식과 생활시간에 맞춰 확인해야 합니다.의료·문화시설은 인접성과 실제 이용 편의를 나눕니다성남시의료원과 성남아트리움은 태평2동 생활시설입니다. 이번 편에서는 태평3·4동에서 이용하는 인접 생활시설로 연결합니다.행정동이 다르다는 이유로 이용가치가 없어지는 것은 아닙니다. 반대로 인접해 있다는 이유로 모든 주택에서 같은 편의를 누리는 것도 아닙니다.의료시설은 외래와 응급실 출입구, 버스정류장과 주차장 진입을 나눠 확인해야 합니다.문화시설은 공연 종료 후 대중교통과 야간 귀가동선까지 보는 편이 좋습니다.탄천이나 공원 접근성도 같은 방식으로 봅니다. 주택과 녹지의 직선거리보다 실제 진입로와 횡단, 경사와 계단이 중요합니다.공원 경계와 가까운 주택이라도 출입구가 반대편에 있으면 체감 이용거리는 달라질 수 있습니다.공영주차장 계획과 실제 이용 가능 상태를 구분합니다구 현충탑 부지 공영주차장은 기존 90면에서 95면을 늘려 총 185면으로 조성하는 계획이 공개됐습니다.다만 계획된 면수와 실제 개장·운영 상태는 별도로 확인해야 합니다. 이번 조사에서 현재 이용 가능 상태까지 직접 확인한 것은 아닙니다.공영주차장이 가까운 주택이라면 면수 외에도 운영시간과 요금, 정기권과 대기기간을 살펴야 합니다.확인항목판단할 내용개장 여부실제 차량 이용 가능 상태운영시간야간·휴일 이용이용요금시간제·월정기권정기권신청조건·대기기간보행동선주택까지 경사·조도·횡단단지 주차공영주차장과 아파트 전용 주차의 구분공영주차장 조성이 인근 아파트의 전용 주차면 증가를 뜻하는 것은 아닙니다.학교는 배정과 통학로를 각각 확인해야 합니다2026학년도 초등학교 통학구역은 해당 연도의 주소와 통·반별 분류를 기준으로 확인해야 합니다.이번 조사에서는 모든 단지의 주소를 통학구역 분류표와 끝까지 대조하지 못했으므로, 특정 학교를 확정 배정학교로 제시하지 않습니다.성남여중 서측이라는 사업명도 위치를 설명하는 이름이지 학교배정을 보장하는 표현이 아닙니다.구분확인할 내용초등학교해당 연도 주소·통·반별 통학구역공동통학구역적용 여부와 선택조건중학교학교군·배정방식통학로대로 횡단·신호·경사·계단공사기간임시 보행로·공사차량정비 이후승인계획의 학생배치 협의야간 귀가학원 이동·조도·차량통행현재 저층주거 주소의 배정학교가 향후 신축단지에도 그대로 적용된다고 전제하지 않습니다.학교까지의 거리도 정문과 실제 통학로를 기준으로 확인해야 합니다.경사·옹벽·도로폭은 정비 기대와 별도로 확인합니다정비사업과 연결된 주택이라도 현재 거주와 임대에 문제가 없는지는 따로 봐야 합니다.사업기간 동안 기존 건물을 계속 사용해야 할 수 있기 때문입니다.현장 항목확인할 사항경사고령자·유모차 이동·겨울철 결빙옹벽균열·배수·안전점검반지하침수흔적·채광·환기외벽·지붕누수·균열·수선도로폭차량교행·소방차 진입진입로법정도로·사도·통행관계주차차량 진입·회차·야간 주차건축물대장과 현황·위반사항공사영향소음·먼지·통행변경‘곧 철거될 수 있다’는 기대만으로 누수와 안전, 임차보증금 문제를 가볍게 봐서는 안 됩니다.사업이 계획보다 늦어지면 기존 건물의 수선과 관리 부담도 길어질 수 있습니다.저층주거는 사업명보다 개별 권리가 먼저입니다태평3구역 안의 물건LH 시행 구조와 함께 개별 토지·건축물의 소유관계, 적용되는 분양대상 기준과 후속 절차를 확인해야 합니다.시공자 선정만으로 개별 물건의 권리가 확정되는 것은 아닙니다.태평2·4구역 안의 물건최신 고시도면의 편입 여부, 권리산정 관련 기준과 분양신청·청산 가능성을 따로 확인해야 합니다.같은 구역 안에서도 소유형태와 취득경위에 따라 검토할 내용이 달라질 수 있습니다.성남여중 서측 관리지역 안의 물건관리지역 안이라는 사실만 확인해서는 부족합니다.자신이 속한 개별 사업구역과 시행주체, 그 사업의 인가 진행과 권리자료를 함께 봐야 합니다.봉국사 남측 후보지 관련 물건과거 후보지 자료가 현재 어떤 계획으로 연결되는지부터 확인해야 합니다.과거 계획의 이름이 현재 거래에 사용되고 있다면 적용되는 최신 문서를 확인할 필요가 있습니다.태평힐스원 관련 계약기존 소유권 매매인지, 지역주택조합 가입인지, 별도 매도동의나 권리승계가 포함된 계약인지 구분해야 합니다.소유권을 취득하는 것과 조합계약상 지위를 취득하는 것은 같은 절차가 아닐 수 있습니다.계약 전에는 자산·담보·임대차·사업을 따로 확인합니다구분확인사항소유권토지·건물 소유자·공유관계면적전용면적·대지권·대지지분건축물사용승인·주용도·위반사항담보근저당·압류·가압류·공동담보임대차임차인 수·보증금 합계·계약관계도로법정도로·사도·통행권사업구역최신 고시도면의 실제 편입권리적용 기준일·분양대상·청산 가능성비용분담금·차입·금융·이주·세금계약해제조건·특약·승계되는 의무다가구주택은 여러 임차인의 보증금이 누적돼 있을 수 있습니다.상가주택은 주택부분과 상업부분, 영업관계를 분리해서 확인해야 합니다.임차보증금을 승계해 초기 현금지출이 줄더라도 보증금 반환에 필요한 자금은 별도로 준비해야 합니다. 초기 지출이 적다는 사실과 총부담이 적다는 판단을 혼동하지 않아야 합니다.가격이 낮아 보여도 필요한 자금의 구조는 다릅니다취득 대상함께 검토할 자금기존 아파트매매대금·취득부대비용·수리·금융·임대차정비구역 내 기존 주택매입비용·추가분담금·이주기간 주거비·금융비용지역주택조합 가입계약가입금·분담금·업무대행비·차입·추가부담 조건임대 중인 다가구·상가주택보증금 반환·수선·공실·금융비용정비사업의 미래가치를 비교할 때에도 매입가격만으로 순위를 정하지 않습니다.현재 부담하는 금액이 낮아도 사업기간이 길어지거나 추가비용이 커지면 자금구조가 달라질 수 있습니다.반대로 매입가격이 높더라도 바로 거주할 수 있는 기존 아파트와 장래 사업을 기다리는 주택은 사용가치가 다릅니다.규제와 대출, 세금과 권리양도 가능 여부도 계약시점에 별도로 확인해야 합니다. 시세표만으로 대출 가능금액이나 계약의 적법성을 판단하지 않습니다.가격·상품·권리·사업단계를 함께 읽는 종합표시장비교대상우선 확인사항동부1·2단지같은 84.91㎡의 개별 거래동·층·향·계약시점신세계쉐덴 중형84㎡·101㎡대같은 세부면적 거래신세계쉐덴 대형120㎡대평면·관리비·수리·거래표본신동아파밀리에저층과 중층층별 생활조건선경태평소형 아파트거래유형·임대·대지권크란츠힐·태평아파트소규모 기존 주택관리·수선·최근 거래시점태평3구역공공시행 재개발 관련 소유권시행절차·인가·개별 분양대상태평2·4구역생활권 재개발 관련 소유권구역계·추진단계·권리성남여중 서측관리지역 내 개별 사업사업구역·시행주체·인가봉국사 남측후보지 태평로 누수 알아보기 기대가 포함된 주택현행 계획의 유효성태평힐스원지역주택조합 관련 계약자격·토지·분담금·승인일반 빌라·다가구기존 주택과 임대담보·보증금·수선정비구역 밖 인접 주택기존 소유권생활환경 변화와 사업권리의 분리이 표는 가격순위표가 아닙니다.지금 사용할 주택을 사는지, 정비사업과 연결된 소유권을 취득하는지, 조합계약에 참여하는지를 구분하기 위한 표입니다.태평3·4동에서 피해야 할 표현피해야 할 표현정확한 해석동부센트레빌은 하나의 단지1·2단지가 별도 단지입니다동부2단지는 항상 9,000만원 비쌉니다서로 다른 두 거래의 차이입니다신세계쉐덴 84㎡가 10억6,000만원입니다해당 표시거래는 120.017㎡입니다신동아파밀리에 전체 시세는 5억7,000만원입니다84.4802㎡·1층의 개별 거래입니다선경태평 직거래가가 일반 시세입니다거래유형을 분리해야 합니다KB 일반가는 단지 전체 평균입니다선택한 면적의 조사시세입니다등기표시가 없으니 실제 미등기입니다표시와 실제 등기상태는 다릅니다태평3구역은 시공자 선정으로 착공이 확정됐습니다후속 협약·인가·착공절차를 확인해야 합니다태평3구역 총사업비는 5,852억원입니다특정 건설사의 수주분입니다성남여중 서측은 하나의 대단지 조합입니다5개 사업구역을 담은 관리계획입니다2,377세대가 전부 일반분양입니다전체 계획과 공급유형을 구분해야 합니다태평동 소규모정비 물량은 4,378세대입니다중앙동 계획까지 포함한 합계와 혼동한 표현입니다봉국사 남측은 관리계획 승인이 확정됐습니다후보지 이력과 후속 승인 확인이 필요합니다태평힐스원은 공람을 했으니 착공할 수 있습니다최종 결정과 사업계획승인을 별도로 확인해야 합니다선경태평을 사면 신축 배정이 자동 확정됩니다개별 편입·계약·권리검토가 필요합니다태평4동은 전부 태평2·4구역입니다행정동 경계와 정비구역 경계가 다릅니다맞춤형정비 완료는 아파트사업 완료입니다현지개량형 주거환경 개선과 다릅니다가까운 학교로 자동 배정됩니다해당 연도 통학구역을 확인해야 합니다철도 목표연도에 반드시 착공합니다조건부 목표일정과 확정일정은 다릅니다현장답사는 분야별로 나눠야 합니다기존 아파트동부1·2단지는 같은 면적의 실제 매물을 각각 보고 비교하는 것이 좋습니다.거래금액과 함께 동·라인·향, 일조와 조망, 수리상태, 출입구와 역 동선, 주차장 연결과 야간 주차를 확인합니다.신세계쉐덴은 같은 세부면적끼리 비교하고 관리비와 수리비, 주거와 상업시설의 동선을 함께 살펴야 합니다.신동아파밀리에는 저층의 실제 채광과 외부 시선, 습기와 출입 편의를 확인합니다.선경태평·크란츠힐·태평아파트는 대지권과 공용부 수선, 관리와 임대차관계를 함께 확인하는 편이 좋습니다.태평3구역시공자 선정 이후 적용되는 협약과 설계, 인가자료를 확인합니다.브랜드보다 실제 적용계획, 공사비 변경조건과 분양절차, 이주지원의 적용대상을 확인하는 것이 중요합니다.성남여중 서측전체 관리지역과 개별 사업구역의 경계를 따로 확인합니다.각 구역의 시행주체와 인가, 자금과 기반시설 부담을 나누고 다른 구역과의 통행·공사동선도 살펴야 합니다.봉국사 남측과거 후보지 도면과 현재 유효한 계획의 관계를 확인합니다.중개 설명의 사업명과 최신 행정문서의 명칭이 일치하는지도 확인해야 합니다.태평힐스원조합인가와 변경인가, 최종 도시관리계획 결정과 사업계획승인 여부, 토지사용권원과 소유권을 각각 확인합니다.가입계약을 검토한다면 추가분담금과 차입, 탈퇴와 환급조건까지 함께 읽어야 합니다.교통·생활·학교출퇴근 시간의 실제 이동, 야간 귀가와 우천 시 동선을 확인합니다.학교는 배정 확인과 통학로 확인을 따로 해야 합니다. 공영주차장도 계획면수보다 실제 운영과 이용조건을 확인해야 합니다.위 내용은 현장에서 확인할 항목입니다. 이번 공개자료 조사에서 현장 방문과 개별 호실 확인까